Im Wesentlichen hat der Gesetzgeber mit den neu eingeführten Regelungen folgende Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer vorgenommen:

• Verschärfung der Bestimmungen im Zusammenhang mit der sogenannten „Anteilsvereinigung“ bei Gesellschaften, die Eigentümer von Immobilien sind.
• Verteuerung von Immobilientransaktionen durch Einführung eines Umwidmungszuschlages bei neu definierten „Immobiliengesellschaften“. Insgesamt soll durch die neu eingeführten Regelungen schlicht weg mehr Geld in die Kassen des Staates fließen.

Erweiterung des Tatbestandes der Anteilsvereinigung und des Gesellschafterwechsels

Neben Asset-Deals (Verkauf von Immobilien) werden zukünftig nicht nur Share-Deals (Anteilsübertragungen) von Personengesellschaften einer Besteuerung unterzogen. Der Tatbestand wurde auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet. Während bei einem Share-Deal Anteile an einer Gesellschaft übertragen werden, werden bei einem Asset-Deal einzelne Wirtschaftsgüter wie z. B. Grundstücke veräußert. Bei Personengesellschaften fiel bereits in der Vergangenheit Grunderwerbsteuer an, wenn innerhalb von fünf Jahren 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen worden sind. Diese Regelung wurde auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet. Zudem wurde der Beobachtungszeitraum von fünf Jahren auf sieben Jahre verlängert. Die relevante Schwelle für die Auslösung des Besteuerungstatbestandes wurde von 95 % auf 75 % (Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigung) gesenkt.

Einbeziehung mittelbarer Anteilserwerbe

Auch mittelbare Anteilserwerbe an grundstücksbesitzenden Gesellschaften werden zukünftig Grunderwerbsteuer auslösen, wenn der Schwellenwert von 75 % (Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigung) erreicht wird. Das ist für einen mit durchschnittlichem Wissen ausgestatteten Steuerpflichtigen weder verständlich noch nachvollziehbar. Für die Ermittlung der mittelbaren Beteiligungshöhe werden die jeweils in Prozent bestehenden Beteiligungsausmaße auf jeder Ebene miteinander multipliziert. Ergibt die Berechnung eine mittelbare Gesellschafteränderung von 75 % oder mehr, wird ein grunderwerbsteuerpflichtiger Tatbestand verwirklicht. Künftig spielt der Begriff Unternehmensgruppe beim Tatbestand der Anteilsvereinigung keine Rolle mehr. Es wird vielmehr auf den neu eingeführten Begriff einer Erwerbergruppe abgestellt. Bei Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns sind diesbezüglich Ausnahmen vorgesehen.

Massive Mehrbelastung von Grundstückstransaktionen im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften

Immobiliengesellschaften sind Gesellschaften, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung und Verwaltung von Grundstücken liegt. Die Grunderwerbsteuer wird bei der Übertragung von 75 % der Anteile und bei Umgründungen im Sinne des Umgründungssteuergesetzes solcher Gesellschaften von 0,5 % des Grundstückswertes auf 3,5 % des gemeinen Wertes (= Verkehrswert) angehoben. Das ist eine erhebliche – wenn nicht sogar drastische – Verteuerung solcher Vorgänge. Ausgenommen von der Erhöhung sind grundstücksbesitzende Gesellschaften, wenn alle unmittelbar beteiligten Gesellschafter vor und nach einer Anteilsübertragung/-vereinigung (oder Umgründung) dem begünstigten Personenkreis (Familienverband) angehören. Bei Nicht-Immobiliengesellschaften wird die Grunderwerbsteuer von schwellenwertüberschreitenden Anteilsübertragungen und Umgründungen unverändert mit 0,5 % des Grundstückswertes berechnet.

Tipp:
Die sachverhaltsbezogenen Recherchen im Zusammenhang mit Anteils- und mittelbar somit auch Immobilientransaktionen werden in Zukunft in manchen Fällen erhebliche Zeit in Anspruch nehmen. Bitte nehmen Sie rechtzeitig mit uns Kontakt auf, wenn Sie derartige Transaktionen vorhaben.